Si hay algo malo en pedir a la Corte que desmonte una hipoteca insatisfecha, entonces vale, no lo hagamos. Pero, no nos dejemos engañar o intimidar por la industria de préstamos.

¿QUÉ ES UNA ACCIÓN NEGATORIA?

En el pasado, se utilizó la acción negatoria para limpiar una propiedad de gravámenes inaplicables. Así, por ejemplo, si usted compra una escritura de embargo y luego realiza una ejecución hipotecaria sobre el mismo, puede que tenga que presentar una acción negatoria para eliminar gravámenes existentes en contra de la propiedad. Una acción negatoria, probablemente usted no será capaz de obtener un seguro de título hasta que haya completado la acción negatoria

Por tanto, “limpiar» el título de gravámenes que no deberían estar allí es el propósito básico de una acción negatoria.

Esto llega a ser relevante en el mundo actual de los litigios de ejecución hipotecaria en un par de formas. En primer lugar, algunos propietarios realmente han ganado sus casos de ejecución hipotecaria. Por «ganado», quiero decir que el propietario obtiene una sentencia a su favor, o el prestamista desestimó voluntariamente su caso porque temía que el juicio fuese a favor del dueño de la casa. Esto sucede. Mi empresa ha ganado en casi una docena de ocasiones, y otras empresas también lo han hecho.

Entonces, ¿qué debe hacer un dueño de una casa después de ganar el caso de ejecución hipotecaria? Obviamente, el demandante no puede demostrar la propiedad del préstamo, de lo contrario no habría perdido el caso. En realidad, nadie sabe qué entidad podría poseer la hipoteca verdaderamente, si es que lo hay.

Como resultado, el dueño de la casa no podría pagar el préstamo, aunque quisiera, porque no sabría a quién pagar.

Naturalmente, la mayoría de estas casas están del revés, por lo que es muy poco probable que al dueño de la casa le guste pagar el préstamo. Sin embargo, esta misma lógica se aplica en una modificación del préstamo o, incluso, en la aprobación de una venta corta. Si el propietario no puede determinar qué parte tiene el derecho legal de tomar las decisiones que afectan al préstamo, entonces el dueño de la casa está un tanto estancado.

¿Requiere la ley que el propietario de una casa se quede en el limbo de manera indefinida?

DOS OPCIONES

Este es el análisis que doy a mis clientes cuando derrotamos la ejecución hipotecaria de la entidad crediticia. Tienen dos opciones:

(1) no hacer nada y esperar a que el prestamista inicie una nueva acción de ejecución hipotecaria; o

(2) presentar su propia queja de acción negatoria.

Naturalmente, hay pros y contras en cada enfoque.

No hacer nada y disfrutar de los ahorros

Hay algo que hay que decir a cerca de la opción de no hacer nada porque el propietario de la casa ahorra dinero cada mes. Si supiésemos que esa situación duraría para siempre, sería una solución casi perfecta. [2]

Por desgracia, creo que tenemos que asumir el banco está trabajando duro para preparar su nueva acción de ejecución hipotecaria. Ellos están buscando la documentación (o creando documentación) que les permitirá ganar el caso la próxima vez.

La opción de no hacer nada está bien mientras dure, pero, presumiblemente, el prestamista estará en una posición mucho más fuerte cuando finalmente vuelva con la nueva ejecución hipotecaria.

De manera alternativa, se puede ir al ataque. Sin hablar en términos técnicos, usted puede pensar en la acción negatoria como su propia ejecución hipotecaria. Esencialmente, usted está presentando una queja que dice que no hay gravámenes válidos contra su propiedad, por lo que el juez tiene que desmontar el gravamen hipotecario. Si el prestamista no está de acuerdo, tiene que comparecer probando que tiene un gravamen válido contra su propiedad. Si no pueden, entonces la hipoteca ya no se adjunta a su propiedad. El prestamista todavía tendrá recursos contra usted de manera personal (lo cuál puede ser eliminado a través de una bancarrota), pero no será capaz de llevar a cabo una ejecución hipotecaria.

¿CUÁLES SON LAS PROBABILIDADES DE GANAR REALMENTE LA ACCIÓN NEGATORIA?

Bueno, esta es una buena pregunta. Tenemos alrededor de cinco de estos casos pendientes en este momento, así que no puedo decirle que han prevalecido. Hasta el momento, estamos teniendo un momento duro, pero probablemente no por las razones que usted pueda esperar. Lo que está sucediendo es que los prestamistas están poniendo su dinero y energía en argumentos técnicos y en la creación de obstáculos durante el procedimiento.

Permítame explicarlo de otra manera. Si los prestamistas verdaderamente pudiesen presentar pruebas de que son los propietarios del préstamo, esto sería el fin de la causa. Tendríamos que desestimar el caso. Hasta el momento, ninguno de ellos ha sido capaz de conseguirlo. Así que, en cambio, hacen argumentos sobre la configuración del caso y sobre si podemos hacer lo que estamos tratando de hacer.

Vamos a ver, estamos hablando de dar a alguien una casa de manera gratuita. Nadie espera que eso sea fácil. Para ser honesto con usted, los jueces son reacios a hacerlo.

Dicho esto, parece que tenemos la ventaja en estos casos. Hasta el momento, no veo ninguna razón por la cuál no podamos ganar.

¿QUÉ PASA SI PERDEMOS EL CASO?

Nada malo. Eso es lo bueno de ser el demandante. En un sentido muy real, no tienes nada que perder. Si usted ve que el caso no va bien, tiene la opción de desestimarlo de manera voluntaria. Eso es lo que hizo el prestamista con su acción de ejecución hipotecaria, ¿recuerdas?

Incluso si recorremos todo el camino del juicio y perdemos, nada cambia. Eso sólo significa que la hipoteca seguirá siendo adjunta a la propiedad.

¿VALE LA PENA PRESENTAR UNA ACCIÓN NEGATORIA SI NO GANAMOS EL CASO?

En mi opinión, «sí.» Si usted va al ataque, entonces será el que maneje la situación. Usted se aprovechará de algunas ventajas importantes.

En primer lugar, es como un ataque preventivo. En lugar de darle al prestamista todo el tiempo del mundo para que se prepare para el nuevo caso de ejecución hipotecaria, lo que hacemos es obligarle a que se presente en el momento. No sabemos exactamente lo que está pasando detrás de la cortina, pero una apuesta bastante segura es que el prestamista se está preparando. No conseguimos nada bueno si le damos tiempo al prestamista para que consiga tener un caso hermético.

En segundo lugar, usted ganará una tremenda influencia. En cada una de estas acciones negatorias que he presentado, el abogado contrario siempre me ha preguntado «¿Qué quiere su cliente?» Ellos están dispuestos a conformarse.

Entonces, la pregunta es si van a hacerle una oferta lo suficientemente interesante como para que usted abandone el caso. Veamos, esta sería una buena posición. Hasta este punto, usted siempre ha estado en la defensa. Usted no tenía mucha fuerza. Si usted presenta una acción negatoria, esto va a cambiar.

Usted debe pensar un poco en cuanto a lo que sería una solución aceptable para usted. Entonces, vamos a ver cómo avanza el caso. Si parece que podemos ganar, tal vez usted no querrá rendirse. Aún así, usted puede tener su oferta de acuerdo como un plan alternativo.

A mi me parece un buen trato.

EL TRASLADO A UNA CORTE FEDERAL

Hay una salvedad que usted debería para tener en cuenta. Hemos visto un par de prestamistas utilizar la táctica de trasladar la acción negatoria desde un tribunal estatal a una corte federal. Según mi análisis, no hay ventaja legal evidente para el prestamista en una corte federal. Creo que el caso precedente es casi lo mismo – o, posiblemente, menos favorable – para el prestamista en una corte federal que en el tribunal estatal. Sin embargo, existe una importante ventaja táctica.

La corte federal es más costosa y los casos se mueven más rápido. En el tribunal estatal, usted tiene mucho más control sobre el ritmo de la acción. De manera que, si usted se ve ajustado económicamente un mes, puede ralentizar las cosas. Los tribunales federales, sin embargo, imponen plazos más estrictos. Eso significa que usted se verá obligado a mover el caso más rápidamente, lo que significa el pago de honorarios de abogado a un ritmo menos pausado.

CONCLUSIÓN

Sé de muchas firmas de abogados que no aportarán acciones negatorias con cierta jurisprudencia desfavorable. Personalmente, no puedo pensar en la idea de que se requiera un propietario que sufra para siempre un estorbo inaplicable. Esto va en contra de algunos principios fundamentales de la ley de propiedad estadounidense. Simplemente no me vale.

Por lo tanto, mi firma continuará luchando la buena batalla con estos casos. Probablemente tendremos que adaptar nuestro enfoque del nuevo precedente caso y desarrollar argumentos innovadores en el camino. Después de todo, esto es algo nuevo para todos. Pero, no estamos dispuestos a rendirnos.

Si conoces a alguien en condiciones de iniciar una acción negatoria con el fin de eliminar una hipoteca de su propiedad, por favor remítalo a nuestro sitio web.

 ~ Jeff Harrington, Esq.

[1] Recuerdo que me sentí del mismo modo hace unos años, con la caza de brujas contra las compañías de modificación de préstamo.

[2] La única desventaja sería la imposibilidad de vender la propiedad y transferir el título limpio.

Como abogado de un ex-demandante de ejecución hipotecaria, solía mirar varias cosas antes de entrar en el Tribunal para un juicio:

• Posicionarse en el momento en que la demanda sea presentada;
• Posicionarse durante toda la contienda de la demanda (Ha sido el préstamo trasladado al servicio?¿Se ha sustituido al nuevo demandante en el caso?);
• El cumplimiento del párrafo 22 de la carta de aviso de incumplimiento del contrato de la hipoteca (es decir, requisitos de notificación);
• Si la respuesta del prestatario y de las defensas afirmativas son pertinentes o no; y
• Si existe o no un administrador anterior, en caso afirmativo, tenemos el historial de pagos completo?

Por lo general, la mayor parte de estos aspectos son muy sencillos de confirmar o probar, e ir a juicio nunca fue algo realmente difícil. Sin embargo, siempre ha habido un aspecto del caso que me aterrorizaba: la carta de incumplimiento.

Casi todas las hipotecas (con la excepción de los préstamos de la FHA) contienen una disposición (por lo general el párrafo 22) que requiere que el prestamista envíe, a cualquier prestatario que se encuentre actualmente en situación de impago, una «notificación de agilización» por lo menos 30 días antes de presentar una demanda. En el negocio de la ejecución hipotecaria, normalmente llamamos a los llamamos «carta de incumplimiento.»

Entre otras cosas, la carta de incumplimiento deberá informar al prestatario de que tiene el derecho a restablecer el préstamo después de la agilización y que el no hacerlo podría resultar en la ejecución hipotecaria y en la venta por procedimiento judicial. La carta debe informar al prestatario de que tienen el derecho de hacer valer la no existencia de un incumplimiento o cualquier otra defensa de la agilidad y la ejecución hipotecaria.

Parece que lo que tiene que hacer el prestamista en bastante fácil, ¿no? Bueno en realidad no. Mientras llevaba a cabo casos de ejecución hipotecaria, me encontré con un montón de cartas de incumplimiento que no lograron transmitir este simple mensaje. Muchas de las cartas de incumplimiento que se envían a los prestatarios en Florida son cartas de incumplimiento no judiciales, lo que significa que son para los Estados que no tienen procesos judiciales formales para finalizar las ejecuciones hipotecarias.

En los estados de ejecución hipotecaria no judicial, como California, el prestatario tiene la responsabilidad de presentar una acción por separado para defender la ejecución hipotecaria con el fin de hacer valer las defensas.

Este no es el caso de Florida porque Florida requiere de administradores para presentar una demanda para ejecutar la hipoteca de una propiedad. Normalmente una carta incumplimiento no judicial diría algo en el sentido de «que puede tener el derecho a interponer una acción judicial para hacer valer cualquier defensa o la no existencia de un defecto.»

El envío de una carta de incumplimiento no judicial a un prestatario de Florida por defecto tiene la función de informar de que tienen que presentar una demanda totalmente independiente para defender la ejecución hipotecaria. Esto viola el texto del párrafo 22 y la esencia de la disposición, para informar a los prestatarios de sus derechos.

En mi caso, la preparación para los juicios se centra normalmente en tratar de perseguir una carta de incumplimiento que esté en conformidad con el párrafo 22 o tratando de solventar un caso en el que se abusaba de una carta de incumplimiento. Sin embargo, nunca he ido al Tribunal de Justicia del sur de Florida y se me ha desestimado un caso porque yo tuviese carta de incumplimiento no judicial. El alegato nunca se hizo en el juicio y, de hecho, en todo el tiempo que llevo representando bancos, un abogado defensor de un juicio hipotecario hizo una Propuesta de Juicio Sumario basado en el lenguaje abusivo. En ese caso particular, la propuesta no fue presentada correctamente.

Como resultado, unos días después de que la Propuesta de Juicio Sumario fuese denegada, el caso fue sometido a juicio y salí victorioso sin que el abogado opositor mencionase siquiera la carta de incumplimiento defectuoso.

Después de este proceso, me vi caminando fuera de la sala preguntándome a mi mismo cómo había ganado el caso. También me pregunté, por esta razón, porque no hay más casos de estos que hayan sido desestimados. Una gran cantidad de los abogados defensores de California han tenido éxito en que estos casos hayan sido desestimados debido a las cuestionables cartas de incumplimiento. ¿Cómo es que esta práctica no se ha utilizado en la costa este de Florida?

Esto me resulta especialmente desconcertante porque el juez Haury, un juez del Tribunal de Circuito en el Condado de Broward, ha publicado una opinión autorizando al acusado la Propuesta de un Juicio Sumario en el caso de una carta de incumplimiento no judicial. Esta opinión provocó ondas a través de las firmas demandantes de ejecución hipotecaria, pero ninguno de los abogados defensores locales aprovechó la oportunidad. Creo que es el momento de hacerlo.

Recientemente, los tribunales han comenzado a examinar las cartas de incumplimiento y, en general, se han vuelto un poco más amigables con el prestatario. Por ejemplo, la opinión de Samaroo, lanzada en marzo de 2014, revocó el Resumen Sentencia Definitiva del Tribunal de Sentencia en favor de la demandante porque la carta de demanda falló para asesorar adecuadamente a los prestatarios que tenían el derecho de restablecer sus préstamos. Incluso más recientemente, Holt v. Calchas, sostuvo que el fracaso de un banco para cumplir con el párrafo 22 de la hipoteca debe dar lugar a la desestimación del caso.

Me resulta difícil creer que todos los casos pendientes desde 2008 hasta 2014 han sido presentados con buenas cartas de incumplimiento por la cantidad de cartas de incumplimiento que he visto mientras trabajaba en el otro lado. Sin embargo, al mismo tiempo estoy seguro de que los bancos han comenzado a corregir sus errores con respecto a las cartas de incumplimiento.

La única manera de saberlo es revisar cuidadosamente cada carta en el fundamento de caso a caso. Si usted ha tenido un caso de ejecución hipotecaria presentada en su contra, por favor traiga su carta de incumplimiento a nuestra oficina para que podamos revisarlo y determinar si le conviene una Propuesta de Juicio Sumario.

 ~ Eric Dueñas, Esq.

* El abogado Dueñas se unió recientemente a las filas de H&S y, con su experiencia como abogado demandante de ejecución hipotecaria, la empresa está particularmente entusiasmada con su incorporación al equipo.

JUICIO DE MODIFICACIÓN DE PRÉSTAMOS

Una gran cantidad de personas se han visto traicionadas por su prestamista [2] a través de un juicio de modificación de préstamo. Las cosas han mejorado recientemente, pero ha habido un período de tiempo en el que era muy común que los prestamistas ofreciesen un juicio de modificación, aceptasen varios meses de pagos [3] y luego renegasen (i) negando la modificación, (ii) enviando una modificación permanente con términos mucho peores, y/o (iii) anulando una hipoteca después de que el dueño de la casa se cansase de hacer pagos «de buena fe» porque no tiene indicios de una modificación permanente.

Para los propietarios de viviendas que han sido “quemados” con un juicio de modificación, mi firma ha desarrollado una defensa de ejecución hipotecaria especial. Nuestro argumento es que un juicio de modificación constituye un acuerdo vinculante de tal manera que el prestamista no tiene derecho a anular la hipoteca.

El argumento cayó en saco roto varias veces, y luego conseguimos el cliente perfecto. El había guardado todos los documentos y la correspondencia, pagó durante una buena parte del año sin conseguir la modificación permanente, y se mostró elocuente en el estrado. Ganamos. [4]

Ahora, cada vez que este tipo de chanchullos de juicio de modificación sea parte de la defensa, los prestamistas se lo pensarán dos veces antes de tratar el caso.

WASHINGTON, D.C. CASE

La práctica de mi empresa se centra principalmente en Florida, pero lo ocurrido con este caso de Washington DC fue tan grave que decidimos unirnos. La dueña de la casa no sólo hizo todos los pagos del juicio de modificación, sino que también realizó un acuerdo de modificación permanente y pagó durante 13 meses antes de que el prestamista decidiese negarse y proceder a la ejecución hipotecaria. Increíble, ¿verdad?

Ya que mi empresa se había ocupado una situación semejante en otras ocasiones, teníamos ya argumentos bien desarrollados y el apoyo a la jurisprudencia. El teléfono comenzó a sonar poco después de que presentáramos nuestra respuesta modificada con las defensas afirmativas.

Ante nuestras defensas de ejecución hipotecaria, el banco se enfrentaba a una difícil elección. Podría seguir adelante con un caso que muy bien podría perder, de ese modo crearía una desfavorable jurisprudencia de ejecución hipotecaria y mala prensa en el área de DC, o también podría hacer un trato con el dueño de la casa.

En realidad, existe una tercera opción, que tiende a ser el camino de menor resistencia en estos casos. El prestamista podría resolver todo el problema al hacer una modificación del préstamo completamente nueva. En este punto es donde este caso se pone interesante.

Después de que comenzó la ejecución hipotecaria, nuestra cliente solicitó una modificación del préstamo completamente nueva. En este caso, el banco es simplemente una empresa de mantenimiento. El pagaré pertenece a Fannie Mae (es decir, el gobierno). Así que, mi cliente envió la solicitud directamente a Fannie Mae.

En la mediación, el banco comenzó el procedimiento anunciando de manera verbal, nada por escrito, que FannieMae había desestimado la solicitud debido a la información financiera de nuestra cliente. En primer lugar, ¿por qué esta empresa de mantenimiento hace el anuncio en la mediación? Astucia, tal vez? La desestimación debería venir de Fannie Mae, y debe ser por escrito. En segundo lugar, nuestra cliente es una educadora y su información financiera no ha cambiado en absoluto desde la última modificación. ¿Por qué iba a reunir los requisitos antes y no ahora?

A pesar del inicio difícil, el banco puso una oferta agresiva sobre la mesa. Su análisis se centró en la cantidad devengada en el pasado desde que el dueño de la casa dejó de pagar [5] en la modificación previa, alrededor de $ 70.000. El banco se ofreció a pagar más de la mitad de la cantidad y restablecer la modificación previa, si nuestra cliente paga la diferencia como una suma global. No había visto esto antes, y las consecuencias son intrigantes.

El banco, actuando estrictamente como una empresa de mantenimiento, estaba ofreciendo pretender que la modificación del préstamo previa nunca fue deshonrada.

El banco estaba dispuesto a pagar de su propio bolsillo más de la cantidad adeudada, solicitar el pago del crédito de nuestra cliente, y por último, fingir que la ejecución hipotecaria nunca había sucedido.

En esencia, esto es una reducción de capital, y tuve que decirle a nuestra cliente que si ella podía permitirse un pago un tanto alzado, no sería un mal trato. Aplazamos la sesión, con la promesa de continuar antes del final de la semana.

Las cosas se pusieron todavía más interesante después de la mediación, cuando tuvimos la oportunidad de hablar directamente con Fannie Mae. Al parecer, Fannie Mae no tenía ni idea de que esto estaba pasando. Lo cuál solidificó mi teoría.

Rechazamos la oferta de liquidación del banco, reclamando que el pago de la suma global era un ultimátum. Dijimos que lo máximo que nuestra cliente podría pagar sería $ 5.000. El banco aceptó el acuerdo.

No pretendo saber exactamente que es lo que ocurre detrás de la cortina, pero voy contarles lo que deduzco de todo esto. Para decirlo de manera diplomática, el banco no estaba siendo del todo próximo con Fannie Mae. No sé si el banco es culpable de fraude de ejecución hipotecaria o de mala conducta, pero lo que sí sé es que pagó $ 65,000 de su propio bolsillo para evitar que se investigase.

En concreto, parece que el banco pagó con el fin de (i) evitar que Fannie Mae supiese que el banco había deshonrado la modificación de préstamo permanente de nuestra cliente, (ii) evitar que Fannie Mae supiese sobre lo costoso que resulta un litigio de ejecución hipotecaria, y (iii) evitar que la historia llegase al juez y/o a los medios de comunicación.

MORALEJA DE LA HISTORIA

Esté atento a las modificaciones de préstamos deshonradas. Los miles de propietarios de viviendas que han pasado por esa experiencia pueden tener una gran influencia.

~ Jeff Harrington, Esq.

[1] CitiMortgage, Inc. v. Alicia M. Thomas et al., 2013 CA 008183 R (RP), Washington, DC

[2] O bien, el servicio de la empresa.

[3] Más allá del plan de período de juicio de 3 meses.

[4] Wachovia v. Posti (Caso No. 502009CA024722XXXXMB), en el condado de Palm Beach, Florida. Ahora, en apelación ante la cuarta DCA.

[5] Recuerde, ella dejó de pagar porque el banco dijo que la modificación no era válida y se inició el procedimiento de exclusión.

Recientemente nuestra firma fue contratada para defenderse de los intentos claros, por parte de Ocwen, de obligar a los dueños de las casas a la ejecución hipotecaria. Ya hemos visto esto antes, y ciertamente no es que haya pocas quejas por parte de los propietarios contra las prácticas de Ocwen como una compañía de servicios de préstamos. Ocwen ya ha sido demandado por 49 fiscales generales estatales, estableciéndose 125 millones de dólares, y hay al menos dos acciones judiciales en curso contra Ocwen en Pennsylvania y California.

Lo que hace que este caso sea digno de mención es que las acciones de Ocwen en este caso son una violación directa de una orden de un tribunal federal, y ellos simplemente se niegan a dar marcha atrás – incluso con nuestra demanda pendiente. SimmsMonika_Complaint_3415

Nuestro cliente completó un capítulo 13 de bancarrota y, como parte de la orden final, modificó los términos de su préstamo hipotecario. (Sí, es posible hacer esto en el capítulo 13, cuando se cumplen ciertas condiciones). La orden reduce el saldo de capital del préstamo, reduce la tasa de interés, y fija el importe del nuevo pago mensual. Se confirmó, se llevó a cabo el plan de periodo completo, y se introdujo una descarga final. Está usted listo ya para la parte divertida?

Ahora Ocwen se niega a aceptar los pagos en los términos modificados y está exigiendo pagos conforme al acuerdo original del préstamo. En otras palabras, simplemente están haciendo caso omiso de la orden.

Naturalmente, mi cliente intentó todo lo que ella creía que podía hacer para arreglar las cosas con Ocwen antes de buscar un abogado. Cuando ella me contó que poseían una actitud reacia, yo le creí porque no se han movido incluso después de haber recibido la notificación de demanda federal.

Como abogado, no veo ninguna justificación legal posible con respecto a la conducta de Ocwen en esta situación. Ganar la demanda parece una conclusión inevitable. Por lo tanto, esto hace que uno se pregunte cuál podría ser el fundamento comercial. Si Ocwen ha adoptado esta política a nivel nacional, ¿creen que bastantes propietarios rodarán para hacer que valga la pena – incluso si tienen que lidiar con algunas molestas demandas de varios millones de dólares?

Después de seis años haciendo este tipo de trabajo, pensando que había visto más o menos de todo, este es nuevo para mí. Y, no puedo ni comenzar a imaginar lo que ocurre detrás de la cortina en este momento. Lo que sí sé es que habrá un nuevo lote de propietarios victimizados si permitimos que Ocwen se salga con la suya. Así que…

HAGO UN LLAMAMIENTO A TODOS LOS PROPIETARIOS DE VIVIENDAS CON UNA QUEJA CONTRA LA COMPAÑÍA DE SERVICIO DE PRÉSTAMOS OCWEN. COMENCEMOS UNA DEMANDA COLECTIVA EN FLORIDA.

El caso ya se presentó, de manera que fácilmente podemos añadir nuevos demandantes. Llame a mi oficina para más información.

~ Jeff Harrington, Esq.

Viene siendo muy común que los prestamistas ofrezcan un plan de juicio de modificación como un precursor a la modificación permanente de un préstamo hipotecario. La idea, supuestamente, es ver si el dueño de la casa puede realmente permitirse pagar el préstamo. En otras palabras, ¿en qué punto se le puede permitir al dueño de una casa la modificación de su hipoteca si va a tener un nuevo valor predeterminado en un futuro próximo? Sin embargo, si el dueño de casa hace tres pagos del período del juicio, entonces existe la esperanza de que la modificación pueda tener éxito y el prestamista ofrecerá una modificación permanente. Sin embargo, para muchas personas esto no ha sido así en absoluto.

El caso Posti se resolvió y ahora está en apelación por el condado de Palm Beach, Florida (Caso Juicio Nº 502009CA024722XXXXMB / Apelación Nº 4D14-0419). Como muchos otros, el Sr. Posti recibió el papeleo de su prestamista para un plan de juicio de modificación, y él aceptó la oferta. Supuestamente, todo lo que tenía que hacer era firmar y entregar el acuerdo y hacer los tres pagos del juicio. El Sr. Posti lo hizo, pero, después de hace pagos durante 3 meses, no apareció ningún paquete de modificación de préstamo permanente. Suponiendo que hubiera habido un descuido o que el prestamista simplemente se hubiese atrasado en los pagos, el Sr. Posti hizo un cuarto pago mensual y se puso en contacto con el prestamista para solicitar la documentación de la modificación permanente. El banco le dijo que esperase a que llegara el paquete final y que siguiese haciendo los pagos durante ese tiempo. Así lo hizo – por quinto mes, sexto mes, y un séptimo mes.

Finalmente, el Sr. Posti dejó de hacer pagos mensuales de «buena fe» debido a que, en lugar de recibir una modificación permanente, se le notificó sobre una demanda de ejecución hipotecaria. Por desgracia, esta experiencia no ha sido la excepción sino la regla. Una gran cantidad de personas se han visto traicionadas [1] de manera similar. El prestamista ofrece un juicio de modificación, acepta varios meses de pagos [2] y luego reniega por:

(i) denegar la modificación,

(ii) enviar una modificación permanente con términos mucho peores, y/o

(iii) realizar una ejecución hipotecaria después de que el dueño de la casa se canse de hacer pagos sin señales de una modificación permanente.

Como resultado, el Sr. Posti había mantenido una cuidadosa documentación y los registros de todas las comunicaciones con su prestamista, que prestó credibilidad a su testimonio en el juicio de ejecución hipotecaria. Nuestra firma presentó dos defensas clave de ejecución hipotecaria.

En primer lugar, no importa la etiqueta que ponga en ella, la oferta de juicio de modificación es un contrato vinculante en caso de aceptarse y el dueño de la casa hará los pagos. Los prestamistas incluyen lenguaje de descargo de responsabilidad, que supuestamente permite la cancelación de la modificación si el propietario cumple o no con los términos. Sin embargo, no es así como funciona la ley de contrato. Nosotros discutimos sobre si el acuerdo de plan de juicio cumple con todos los criterios de un contrato, y los prestamistas no pueden cambiar las reglas a través de algunas renuncias vagas. El término «juicio» es un término equivocado. El PRÉSTAMO se ve modificado y las partes tienen un nuevo acuerdo.

En segundo lugar, nosotros hemos argumentado que el prestamista no tiene derecho a solicitar un juicio hipotecario. Después de todo, fue el prestamista quién incumplió el contrato, no el dueño de la casa.

El juez de primera instancia se convenció por la defensa de ejecución hipotecaria. Ganamos, y el tribunal dictó una orden sin precedentes. En primer lugar, la orden requiere que el prestamista emita un acuerdo de modificación de préstamo permanente con los términos del juicio de modificación. En segundo lugar, la orden requiere que el prestamista elimine la información negativa enviada a las agencias de crédito en relación con el supuesto defecto. Una derrota aplastante, da igual cómo se mire.

Ahora, la cuestión es la Cuarta Corte de Apelaciones del Distrito de Florida. De entre todos los estados que tienen embargos judiciales, los tribunales de Florida son los más influyentes. Y, como es el caso, dentro de Florida, el cuarto distrito está a la vanguardia en cuanto al establecimiento de la jurisprudencia de ejecución hipotecaria.

Muchas vidas se verán afectados por el resultado de esta apelación.

MÁS DE EJECUCIÓN HIPOTECARIA DEFENSA: SHORT SALES

  ~ Jeff Harrington, Esq.

[1] O bien, el servicio de la empresa.

[2] Mucho más allá del periodo de plan de juicio de 3 meses.

Derecho a un Juicio de Deficiencia

¿Por qué un prestamista debería tener derecho a un juicio de deficiencia? Después de todo, en la mayoría de los estados con ejecución hipotecaria no judicial, el prestamista no puede demandar por la deficiencia. En California, dónde nuestra empresa tiene una oficina, los prestamistas pueden anular la hipoteca de la propiedad sin tener que presentar una demanda. (Es responsabilidad del dueño de casa presentar una demanda con el fin de prevenir la ejecución hipotecaria.) La compensación es que los prestamistas no pueden tratar de recuperar cualquier diferencia restante del préstamo después de la re-venta de la propiedad – es decir, la «deficiencia».

Además, no es cierto que estos prestamistas reciben grandes pagos por parte del gobierno y de compañías de seguros para cubrir sus pérdidas cuando la burbuja inmobiliaria reventó? Si es así, no creen que el hecho de aún encima darles la casa, es querer tenerlo todo?. Si es así, entonces yo supongo que si se les da un juicio de deficiencia además del dinero de rescate y además se les da la propiedad, sería un poco como querer tenerlo todo y además se llevan un regalo.

Mientras debatimos sobre la imparcialidad de los juicios de deficiencia – y debemos hacerlo – el Estatuto de Florida número 702.06 proporciona a los acreedores hipotecarios el derecho de solicitar un juicio por deficiencia en la ejecución hipotecaria o venta corta de la propiedad en cuestión. Hasta el año pasado, los tribunales de Florida han hecho poco para frenar ese derecho.

Protecciones contra los Juicios de Deficiencia

En algunos distritos, si el demandante compró la nota con un descuento sustancial, el tribunal no puede permitir un juicio por deficiencia. Ver Jonas v. Bar-Jam Corp., 170 So. 2d 479, 480 (Fla. 3d DCA 1965). En el mundo actual, donde la mayoría de los préstamos se venden varias veces, esta protección puede ser muy valiosa. Esto sólo está disponible dónde el tribunal local se adhiere a esta política. [2]

Otra protección potencial existente es aquella en la que la ley pone a la adjudicación de los juicios de deficiencia «en la discreción de la corte.» Eso significa que un juez tiene la facultad de denegar o limitar solicitudes para juicios de deficiencia. Algunos jueces son realmente simpatizantes con la difícil situación de los propietarios de viviendas que pasan por la ejecución hipotecaria y pueden usar su discreción para proveer la protección que puedan.

Además, el juicio de deficiencia no está disponible cuando el valor de mercado de la propiedad es mayor que la cantidad adeudada por el préstamo. Esto no solía aparecer muy a menudo, desde que prácticamente todos los bienes inmuebles del país están «boca abajo». Sin embargo, el mercado ha ido en aumento desde hace ya varios años y muchas propiedades están como antes, o al menos cerca de estarlo. Y, si la casa está sólo un poco «del revés», entonces probablemente no vale la pena el tiempo y dinero que le costaría al banco obtener un juicio por deficiencia. Pensar desde esta perspectiva, nos lleva a las consideraciones comerciales que pesan mucho en la forma en la que los prestamistas realmente manejar estos asuntos.

1 de julio de 2014: Fecha límite

En la actualidad, a pesar de que los prestamistas en Florida tienen el derecho de solicitar un juicio por deficiencia, rara vez lo hacen. La explicación más intuitiva para esta restricción es que los prestamistas creen que (i) puede ser difícil obtener una sentencia de mérito, e (ii) incluso si consiguen una sentencia, no van a poder cobrarlo. (Dudo que los prestamistas tengan problema con la ética del querer tenerlo todo.)

Los prestamistas normalmente tratarán de obtener la mayor información financiera del prestatario como sea posible durante el proceso de ejecución hipotecaria o el proceso de mitigación de pérdidas. Una razón obvia es determinar la cobrabilidad de un juicio por deficiencia. En teoría, si la cantidad deficiente es sustancial y el prestatario tiene activos para pagar el juicio, entonces el banco está incentivado para ir a por el juicio de deficiencia. En la práctica, sin embargo, los bancos no son los bufetes de abogados y no están particularmente interesados en gastar su tiempo y recursos en litigar. Así que, por lo general los prestamistas van a «cancelar» la deficiencia y el uso de la pérdida como una deducción de impuestos.

He visto a prestamistas vender su causa de acción -es decir, su derecho a solicitar un juicio de deficiencia – a una tercera parte. Hay empresas y personas ahí fuera que compran juicios y causas de acción por centavos de dólar y luego tratan de cobrarlo. Eso ha sucedido, y hemos visto estas agencias de cobro presentar algunas acciones de deficiencia con el fin de vencer la nueva fecha límite del 1 de julio de 2014.

La legislatura de Florida decidió dar a los propietarios de viviendas de Florida un sentido de certeza al exigir que las acciones deficiencia sean presentadas en el plazo establecido para todos los casos de ejecución hipotecaria completados (es decir, la emisión del certificado de título) antes del 1 de julio de 2013. Además todos los nuevos casos de ejecución hipotecaria tienen ahora un periodo de limitación de 1 año para la presentación de acciones de deficiencia.

Eso significa que una vez que la ejecución de una hipoteca haya terminado, el demandante tiene un año para solicitar la deficiencia. Después de eso, usted está fuera de peligro.

En cuanto a los viejos casos, se han presentado algunas acciones de deficiencia, pero no tantas como algunas personas esperaban. El fantasma de la bancarrota es probablemente un factor.

Los préstamos de casas están asegurados de deudas que no son descargables a través de la insolvencia. Sin embargo, alguna vez la deficiencia se considera deuda no garantizada. Por lo tanto, aun cuando el prestamista o un tercero tiene éxito en la obtención de juicio de deficiencia contra el prestatario, el prestatario tiene la opción de declarar la bancarrota y borrar la deuda.

A raíz de la crisis económica, muchas personas se han visto obligadas a declararse en bancarrota, incluso sin la consideración de un juicio de deficiencia. Dado que cualquier juicio de deficiencia que valga la pena probablemente será bastante grande, parece probable que muchos propietarios buscan protección mediante la bancarrota para evitar la deuda. Esta consideración es, sin duda, un poderoso elemento de disuasión a los prestamistas y los terceros. Después de todo, ellos no quieren pasar por todo el tiempo que se pierde y el coste de la obtención de un juicio de deficiencia sólo para ver que se desvanecen en el procedimiento de quiebra.

Jeffrey Harrington, Esq.

[1] El análisis aquí, se limita a Florida, un estado que requiere la ejecución hipotecaria judicial, porque en los estados con ejecución hipotecaria no judicial – como California – los juicios de deficiencia son prácticamente un tema que no se plantea .

[2] Tenga en cuenta la decisión del tribunal de Ahmad v. Cobb Corner, Inc., 762 So. 2d 944, 947 (Fla. Cuarta DCA 2000) rechaza de plano esta restricción al juicio de deficiencia.

Insolvencia

La bancarrota probablemente no sea una buena solución para algunas personas, ya sea porque tienen demasiados activos o porque necesitan proteger su calificación crediticia; sin embargo, es la solución más obvia, así que vamos a empezar por ahí.

Es cierto que una hipoteca está asegurada de la deuda, no puede ser dado de alta en la bancarrota… pero con ciertas salvedades. En primer lugar, cuando el importe de la hipoteca es mayor que el valor de la casa – una situación que a la que llamamos estar «del revés» o «bajo el agua» – entonces puede pensar en la hipoteca como si tuviese dos partes: la parte garantizada y la parte no garantizada. En la bancarrota, llamamos a esto una hipoteca «undersecured».

La parte garantizada del préstamo es la cantidad igual al valor de la propiedad. En teoría, el prestamista revenderá la propiedad a ese precio y así recuperará esa parte de la hipoteca. La parte que la entidad crediticia no recuperará, la parte no garantizada, es la diferencia que queda en la hipoteca después de la reventa de la propiedad. A la cantidad de esa diferencia, normalmente, se le llama «deficiencia».

Capítulo 7 de bancarrota

La buena noticia es que la parte no garantizada de la deuda, o de la «deficiencia», es desgrabable en bancarrota. Por lo tanto, si a usted le preocupa una acción de deficiencia, presentarse en quiebra, sin duda, resolverá el problema. Si la quiebra no es una buena opción para usted, no se desespere. Tiene otras defensas.

Determinación de la cuantía de la deficiencia

Para que un juez emita una orden en la que se requiere que usted pague una deficiencia, el juez tiene que estar convencido de cuál es la cantidad de la deficiencia. Eso puede ser muy difícil de realizar.

Pongámonos en el caso en el cuál se introduce el juicio final de $ 200.000. Entonces, la propiedad es vendida en una subasta judicial por $ 100.000. Eso significaría que la deficiencia es de $ 100.000, que es la diferencia restante, ¿verdad? Bueno, pues… probablemente no.

En primer lugar, el simple hecho de que la propiedad fuese subastada por $ 100.000, no significa que ese sea el verdadero valor de mercado de la propiedad. De hecho, es casi seguro que la propiedad vale más de $ 100,000 porque ningún postor pagaría el valor real de mercado en una subasta judicial. (Actualmente, en algunas partes del estado, la subasta se ha vuelto tan competitiva que algunos postores podrían llegar a pagar el valor total del mercado. Sin embargo, el argumento sigue siendo bueno.)

Así que, si el precio de la subasta no es una buena evidencia del valor de mercado, ¿cómo puede el prestamista establecer, a satisfacción de la corte, el valor correcto? Una evaluación profesional probablemente funcionará, siempre y cuando se realice inmediatamente después de la sentencia definitiva. A pesar de que el mercado inmobiliario ha ido en aumento, usted no tiene ningún control sobre la propiedad una vez que la ejecución de una hipoteca pase. ¿Qué sucede si la propiedad se descuida? Paisaje descuidados, violaciones de código, las evaluaciones de asociación pendientes de pago, el molde resultante de aire acondicionado, el vandalismo, y muchas otras condiciones que surgen después de que usted pierda la propiedad, podría – injustamente – reducir el valor de mercado.

El mismo argumento podría funcionar en contra de los BPO (opinión profesional de los agentes comerciales) y los CMA (análisis comparativo de mercado), los cuáles son más susceptibles de ser utilizados por el banco debido a que son menos costosos que una evaluación completa.

En la mayoría de los casos, el prestamista será el adjudicatario en la subasta judicial y se hará cargo de la propiedad. Los prestamistas institucionales son gigantes que normalmente tardan mucho tiempo en moverse y hacer algo con las propiedades embargadas. Esa demora le puede dar una excelente defensa.

Esta falta de certeza sobre el valor justo de mercado es lo que lleva a la corte de apelaciones en el Imperio Desarrolladores Grupo v. Banco de la libertad a revertir un juicio por deficiencia. Nunca olvides que es el prestamista el que tiene la carga de las evidencias, no el prestatario. Si usted es el dueño de casa, no tiene que demostrar que el valor de mercado fue superior a lo que dice el banco. Usted simplemente tiene que mostrar evidencia de que el banco no es de fiar.

Esto nos lleva al último punto. Nuestra empresa ha estado defendiendo acciones de ejecución desde que empezó por primera vez la crisis de la vivienda, por lo que conocemos de primera mano, cómo se sienten muchos jueces en este momento. Hay algunos jueces amables con los bancos, que probablemente firmarían en casi todo lo que el banco ponga frente a ellos. Puede que usted tenga que recurrir si usted se encuentra con uno de esos jueces. Sin embargo, en general, este no es el caso. De hecho, creo que la mayoría de los jueces ya han tenido suficiente con respecto al tema de firma sistemática, documentos fraudulentos, préstamos abusivos, rescates y carácter desagradable global de la industria de préstamos. Por no hablar de que sienten un poco de compasión por los propietarios de viviendas.

En mi opinión, la mayor parte de los jueces serán reacios a la concesión de los juicios de deficiencia y agradecerán cualquier excusa que usted les dé para denegar la petición del banco. No debería ser demasiado difícil poner en duda la evidencia que el banco presenta, y eso es todo lo que necesita hacer.

~ Jeff Harrington, Esq.