{"id":1651,"date":"2016-02-15T15:49:30","date_gmt":"2016-02-15T20:49:30","guid":{"rendered":"https:\/\/www.harringtonlawassociates.com\/?p=1651"},"modified":"2016-10-19T10:54:05","modified_gmt":"2016-10-19T14:54:05","slug":"ley-de-ejecucion-hipotecaria-el-tabu-de-desmontar-una-hipoteca-a-traves-de-acciones-negatorias","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/Harringtonandsheppard.com\/es\/ley-de-ejecucion-hipotecaria-el-tabu-de-desmontar-una-hipoteca-a-traves-de-acciones-negatorias\/","title":{"rendered":"LEY DE EJECUCI\u00d3N HIPOTECARIA: El tab\u00fa de desmontar una hipoteca a trav\u00e9s de acciones negatorias."},"content":{"rendered":"

Parece que hay un cierto misterio y un cierto miedo que rodea el tema de las acciones negatorias. Siempre encuentro desconcertante ese tipo de cosas porque parece propaganda promulgada por la industria de pr\u00e9stamos. [1] Trataremos este asunto de frente, \u00bfde acuerdo?<\/h2>\n
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Si hay algo malo en pedir a la Corte que desmonte una hipoteca insatisfecha, entonces vale, no lo hagamos. Pero, no nos dejemos enga\u00f1ar o intimidar por la industria de pr\u00e9stamos.<\/em><\/strong><\/p>\n<\/blockquote>\n

\u00bfQU\u00c9 ES UNA ACCI\u00d3N NEGATORIA?<\/u><\/strong><\/h3>\n

En el pasado, se utiliz\u00f3 la acci\u00f3n negatoria para limpiar una propiedad de grav\u00e1menes inaplicables. As\u00ed, por ejemplo, si usted compra una escritura de embargo y luego realiza una ejecuci\u00f3n hipotecaria<\/a> sobre el mismo, puede que tenga que presentar una acci\u00f3n negatoria para eliminar grav\u00e1menes existentes en contra de la propiedad. Una acci\u00f3n negatoria, probablemente usted no ser\u00e1 capaz de obtener un seguro de t\u00edtulo hasta que haya completado la acci\u00f3n negatoria<\/p>\n

Por tanto, \u201climpiar\u00bb el t\u00edtulo de grav\u00e1menes que no deber\u00edan estar all\u00ed es el prop\u00f3sito b\u00e1sico de una acci\u00f3n negatoria.<\/p>\n

Esto llega a ser relevante en el mundo actual de los litigios de ejecuci\u00f3n hipotecaria<\/a> en un par de formas. En primer lugar, algunos propietarios realmente han ganado sus casos de ejecuci\u00f3n hipotecaria. Por \u00abganado\u00bb, quiero decir que el propietario obtiene una sentencia a su favor, o el prestamista desestim\u00f3 voluntariamente su caso porque tem\u00eda que el juicio fuese a favor del due\u00f1o de la casa. Esto sucede. Mi empresa<\/a> ha ganado en casi una docena de ocasiones, y otras empresas tambi\u00e9n lo han hecho.<\/p>\n

Entonces, \u00bfqu\u00e9 debe hacer un due\u00f1o de una casa despu\u00e9s de ganar el caso de ejecuci\u00f3n hipotecaria<\/a>? Obviamente, el demandante no puede demostrar la propiedad del pr\u00e9stamo, de lo contrario no habr\u00eda perdido el caso. En realidad, nadie sabe qu\u00e9 entidad podr\u00eda poseer la hipoteca verdaderamente, si es que lo hay.<\/p>\n

Como resultado, el due\u00f1o de la casa no podr\u00eda pagar el pr\u00e9stamo, aunque quisiera, porque no sabr\u00eda a qui\u00e9n pagar.<\/p>\n

Naturalmente, la mayor\u00eda de estas casas est\u00e1n del rev\u00e9s, por lo que es muy poco probable que al due\u00f1o de la casa le guste pagar el pr\u00e9stamo. Sin embargo, esta misma l\u00f3gica se aplica en una modificaci\u00f3n del pr\u00e9stamo o, incluso, en la aprobaci\u00f3n de una venta corta. Si el propietario no puede determinar qu\u00e9 parte tiene el derecho legal de tomar las decisiones que afectan al pr\u00e9stamo, entonces el due\u00f1o de la casa est\u00e1 un tanto estancado.<\/p>\n

\u00bfRequiere la ley que el propietario de una casa se quede en el limbo de manera indefinida?<\/p>\n

DOS OPCIONES<\/u><\/strong><\/h3>\n

Este es el an\u00e1lisis que doy a mis clientes cuando derrotamos la ejecuci\u00f3n hipotecaria de la entidad crediticia<\/a>. Tienen dos opciones:<\/p>\n

(1) no hacer nada y esperar a que el prestamista inicie una nueva acci\u00f3n de ejecuci\u00f3n hipotecaria; o<\/p>\n

(2) presentar su propia queja de acci\u00f3n negatoria.<\/p>\n

Naturalmente, hay pros y contras en cada enfoque.<\/p>\n

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No hacer nada y disfrutar de los ahorros<\/em><\/strong><\/p>\n<\/blockquote>\n

Hay algo que hay que decir a cerca de la opci\u00f3n de no hacer nada porque el propietario de la casa ahorra dinero cada mes. Si supi\u00e9semos que esa situaci\u00f3n durar\u00eda para siempre, ser\u00eda una soluci\u00f3n casi perfecta. [2]<\/p>\n

Por desgracia, creo que tenemos que asumir el banco est\u00e1 trabajando duro para preparar su nueva acci\u00f3n de ejecuci\u00f3n hipotecaria. Ellos est\u00e1n buscando la documentaci\u00f3n (o creando<\/em> documentaci\u00f3n) que les permitir\u00e1 ganar el caso la pr\u00f3xima vez.<\/p>\n

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La opci\u00f3n de no hacer nada est\u00e1 bien mientras dure, pero, presumiblemente, el prestamista estar\u00e1 en una posici\u00f3n mucho m\u00e1s fuerte cuando finalmente vuelva con la nueva ejecuci\u00f3n hipotecaria.<\/em><\/strong><\/p>\n<\/blockquote>\n

De manera alternativa, se puede ir al ataque. Sin hablar en t\u00e9rminos t\u00e9cnicos, usted puede pensar en la acci\u00f3n negatoria como su propia ejecuci\u00f3n hipotecaria. Esencialmente, usted est\u00e1 presentando una queja que dice que no hay grav\u00e1menes v\u00e1lidos contra su propiedad, por lo que el juez tiene que desmontar el gravamen hipotecario. Si el prestamista no est\u00e1 de acuerdo, tiene que comparecer probando que tiene un gravamen v\u00e1lido contra su propiedad. Si no pueden, entonces la hipoteca ya no se adjunta a su propiedad. El prestamista todav\u00eda tendr\u00e1 recursos contra usted de manera personal (lo cu\u00e1l puede ser eliminado a trav\u00e9s de una bancarrota), pero no ser\u00e1 capaz de llevar a cabo una ejecuci\u00f3n hipotecaria<\/a>.<\/p>\n

\u00bfCU\u00c1LES SON LAS PROBABILIDADES DE GANAR REALMENTE LA ACCI\u00d3N NEGATORIA?<\/u><\/strong><\/h3>\n

Bueno, esta es una buena pregunta. Tenemos alrededor de cinco de estos casos pendientes en este momento, as\u00ed que no puedo decirle que han prevalecido. Hasta el momento, estamos teniendo un momento duro, pero probablemente no por las razones que usted pueda esperar. Lo que est\u00e1 sucediendo es que los prestamistas est\u00e1n poniendo su dinero y energ\u00eda en argumentos t\u00e9cnicos y en la creaci\u00f3n de obst\u00e1culos durante el procedimiento.<\/p>\n

Perm\u00edtame explicarlo de otra manera. Si los prestamistas verdaderamente pudiesen presentar pruebas de que son los propietarios del pr\u00e9stamo, esto ser\u00eda el fin de la causa. Tendr\u00edamos que desestimar el caso. Hasta el momento, ninguno de ellos ha sido capaz de conseguirlo. As\u00ed que, en cambio, hacen argumentos sobre la configuraci\u00f3n del caso y sobre si podemos hacer lo que estamos tratando de hacer.<\/p>\n

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Vamos a ver, estamos hablando de dar a alguien una casa de manera gratuita. Nadie espera que eso sea f\u00e1cil. Para ser honesto con usted, los jueces son reacios a hacerlo. <\/em><\/strong><\/p>\n<\/blockquote>\n

Dicho esto, parece que tenemos la ventaja en estos casos. Hasta el momento, no veo ninguna raz\u00f3n por la cu\u00e1l no podamos ganar.<\/p>\n

\u00bfQU\u00c9 PASA SI PERDEMOS EL CASO?<\/u><\/strong><\/h3>\n

Nada malo. Eso es lo bueno de ser el demandante<\/a>. En un sentido muy real, no tienes nada que perder. Si usted ve que el caso no va bien, tiene la opci\u00f3n de desestimarlo de manera voluntaria. Eso es lo que hizo el prestamista con su acci\u00f3n de ejecuci\u00f3n hipotecaria<\/a>, \u00bfrecuerdas?<\/p>\n

Incluso si recorremos todo el camino del juicio y perdemos, nada cambia. Eso s\u00f3lo significa que la hipoteca seguir\u00e1 siendo adjunta a la propiedad.<\/p>\n

\u00bfVALE LA PENA PRESENTAR UNA ACCI\u00d3N NEGATORIA SI NO GANAMOS EL CASO?<\/u><\/strong><\/h3>\n

En mi opini\u00f3n, \u00abs\u00ed.\u00bb Si usted va al ataque, entonces ser\u00e1 el que maneje la situaci\u00f3n. Usted se aprovechar\u00e1 de algunas ventajas importantes.<\/p>\n

En primer lugar, es como un ataque preventivo. En lugar de darle al prestamista todo el tiempo del mundo para que se prepare para el nuevo caso de ejecuci\u00f3n hipotecaria, lo que hacemos es obligarle a que se presente en el momento. No sabemos exactamente lo que est\u00e1 pasando detr\u00e1s de la cortina, pero una apuesta bastante segura es que el prestamista se est\u00e1 preparando. No conseguimos nada bueno si le damos tiempo al prestamista para que consiga tener un caso herm\u00e9tico<\/a>.<\/p>\n

En segundo lugar, usted ganar\u00e1 una tremenda influencia. En cada una de estas acciones negatorias que he presentado, el abogado contrario<\/a> siempre me ha preguntado \u00ab\u00bfQu\u00e9 quiere su cliente?\u00bb Ellos est\u00e1n dispuestos a conformarse.<\/p>\n

Entonces, la pregunta es si van a hacerle una oferta lo suficientemente interesante como para que usted abandone el caso. Veamos, esta ser\u00eda una buena posici\u00f3n. Hasta este punto, usted siempre ha estado en la defensa. Usted no ten\u00eda mucha fuerza. Si usted presenta una acci\u00f3n negatoria, esto va a cambiar.<\/p>\n

Usted debe pensar un poco en cuanto a lo que ser\u00eda una soluci\u00f3n aceptable para usted. Entonces, vamos a ver c\u00f3mo avanza el caso. Si parece que podemos ganar, tal vez usted no querr\u00e1 rendirse. A\u00fan as\u00ed, usted puede tener su oferta de acuerdo como un plan alternativo.<\/p>\n

A mi me parece un buen trato.<\/p>\n

EL TRASLADO A UNA CORTE FEDERAL<\/u><\/strong><\/h3>\n

Hay una salvedad que usted deber\u00eda para tener en cuenta. Hemos visto un par de prestamistas utilizar la t\u00e1ctica de trasladar la acci\u00f3n negatoria desde un tribunal estatal a una corte federal. Seg\u00fan mi an\u00e1lisis, no hay ventaja legal evidente para el prestamista en una corte federal. Creo que el caso precedente es casi lo mismo – o, posiblemente, menos favorable – para el prestamista en una corte federal que en el tribunal estatal. Sin embargo, existe una importante ventaja t\u00e1ctica.<\/p>\n

La corte federal es m\u00e1s costosa y los casos se mueven m\u00e1s r\u00e1pido. En el tribunal estatal, usted tiene mucho m\u00e1s control sobre el ritmo de la acci\u00f3n. De manera que, si usted se ve ajustado econ\u00f3micamente un mes, puede ralentizar las cosas. Los tribunales federales, sin embargo, imponen plazos m\u00e1s estrictos. Eso significa que usted se ver\u00e1 obligado a mover el caso m\u00e1s r\u00e1pidamente, lo que significa el pago de honorarios de abogado a un ritmo menos pausado.<\/p>\n

CONCLUSI\u00d3N<\/u><\/strong><\/h3>\n

S\u00e9 de muchas firmas de abogados que no aportar\u00e1n acciones negatorias con cierta jurisprudencia desfavorable. Personalmente, no puedo pensar en la idea de que se requiera un propietario que sufra para siempre un estorbo inaplicable. Esto va en contra de algunos principios fundamentales de la ley de propiedad estadounidense. Simplemente no me vale.<\/p>\n

Por lo tanto, mi firma continuar\u00e1 luchando la buena batalla con estos casos. Probablemente tendremos que adaptar nuestro enfoque del nuevo precedente caso y desarrollar argumentos innovadores en el camino. Despu\u00e9s de todo, esto es algo nuevo para todos. Pero, no estamos dispuestos a rendirnos.<\/p>\n

Si conoces a alguien en condiciones de iniciar una acci\u00f3n negatoria con el fin de eliminar una hipoteca de su propiedad, por favor rem\u00edtalo a nuestro sitio web<\/a>.<\/p>\n

\u00a0~ Jeff Harrington, Esq.<\/a><\/p>\n

\"Castle<\/a><\/p>\n

[1] Recuerdo que me sent\u00ed del mismo modo hace unos a\u00f1os, con la caza de brujas<\/em> contra las compa\u00f1\u00edas de modificaci\u00f3n de pr\u00e9stamo.<\/p>\n

[2] La \u00fanica desventaja ser\u00eda la imposibilidad de vender la propiedad y transferir el t\u00edtulo limpio.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

Parece que hay un cierto misterio y un cierto miedo que rodea el tema de las acciones negatorias. Siempre encuentro desconcertante ese tipo de cosas porque parece propaganda promulgada por la industria de pr\u00e9stamos. [1] Trataremos este asunto de frente, \u00bfde acuerdo? Si hay algo malo en pedir a la Corte que desmonte una hipoteca insatisfecha, entonces vale, no lo READ FULL POST<\/a><\/p>\n","protected":false},"author":1,"featured_media":2284,"comment_status":"closed","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"om_disable_all_campaigns":false,"_monsterinsights_skip_tracking":false,"_monsterinsights_sitenote_active":false,"_monsterinsights_sitenote_note":"","_monsterinsights_sitenote_category":0,"footnotes":""},"categories":[55],"tags":[],"class_list":["post-1651","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-juicio-hipotecario"],"aioseo_notices":[],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/Harringtonandsheppard.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/1651","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/Harringtonandsheppard.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/Harringtonandsheppard.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/Harringtonandsheppard.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/users\/1"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/Harringtonandsheppard.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=1651"}],"version-history":[{"count":0,"href":"https:\/\/Harringtonandsheppard.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/1651\/revisions"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/Harringtonandsheppard.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/media\/2284"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/Harringtonandsheppard.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=1651"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/Harringtonandsheppard.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=1651"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/Harringtonandsheppard.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=1651"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}